杠杆证券亏光了保障住房REITs年内最多涨超30%，市场关注租金寻底风险

公募REITs（不动产投资信托基金）市场迎来一波罕见的连续上涨。

据Wind数据，7月26日至8月7日，中证REITs全收益指数实现连续9个交易日上涨，累计涨幅为4.62%。今年以来，该指数整体涨幅已达12.6%。

上半年国航、东航、南航、海航四大航均预计仍将亏损，这与国际航线尚未满血恢复以及民航业的运力过剩不无关系。

其中，保障性租赁住房项目REITs（下称“保障住房REITs”）领涨，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT年内涨幅均超30%，其他3只保障住房REITs年内涨幅也在20%上下。

行业人士对第一财经分析称，政策面上全国范围内保障住房“收储”成效的显现，以及市场对保障住房REITs前景的看好，是推动这些产品表现强劲的重要因素。但他也提醒投资者，需关注市场化租金寻底和市场供给增加可能带来的租金下降风险。

业绩收入低于平均水平

尽管在二级市场涨幅领先，但从业绩来看，保障住房REITs二季度收入相对较弱。

第一财经从Wind统计中发现，二季度有36只公募REITs发布了季度财务报告，报告期内平均收入为6900万元，平均净利润为1069万元。

保障住房类REITs收入水平排名靠后。其中，二季度红土创新深圳安居REIT实现收入最少，为1375.63万元；国泰君安城投宽庭保租房REIT当期收入最高，为4343.20万元。另外，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT二季度分别实现收入1786.34万元、1964.98万元和1969.67万元。

净利润最少的则是华夏基金华润有巢REIT，报告期内净利润为264.18万元。国泰君安城投宽庭保租房REIT当期实现净利润最高，为1869.67万元。另外，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT二季度的净利润分别为626.65万元、692.7万元和832.04万元。

新发市场方面，2024年以来，公募REITs发行市场显著回暖。截至8月9日，年内已有13只公募REITs成功发行，但保障住房类REITs没有新增，截至目前，已上市总计5只。

不过，上述行业人士预计，后期新政策下，REITs底层资产进一步扩大并且取消了回报率的硬约束等发行条件，预计保障住房REITs扩募节奏或将提速。

8月1日，基础设施领域REITs项目正式由试点转入常态化发行。新政策扩容了发行范围，例如市场化长租公寓被纳入，在租赁住房领域首次将专业机构自持、不分拆单独出售并长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目纳入了底层资产。

市场供给增加，租金寻底

在二季度，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT以及华夏基金华润有巢REIT均发布了扩募计划。

华泰证券分析称，在市场化租金仍在寻底的背景下，保障住房REITs在租金价格优势以及C端刚需定位的支撑下，持续保持稳定运营，进而支撑其估值。

供给方面，国内保障住房体系日趋完善，市场供应逐渐增加。

8月7日，住建部官网发文称，截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。

各地也加快出台有关实施意见和配套政策。近日，深圳市安居集团宣布收购商品房作为保障性住房，优先选择整栋或整单元未售的住宅；福州开通首个配售型保障性住房线上申购；此外，西安、广州、深圳、杭州等城市开工建设项目，上海新增保障性租赁住房超半年度任务。

“从宏观环境来看，仍需警惕因市场化租金下降导致资产盈利能力下降。”华泰证券分析称，保障住房REITs业绩会受到市场化租金水平下降影响，若下降幅度超预期或会降低保租房租金水平，进而影响资产的盈利性。另外，目前产权类REITs估值走势趋同，如果其他类别的产权类REITs底层资产运营不佳，或会影响REITs整体估值水平进而影响保障住房REITs。

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